房屋產權性質不明

1983年9月10日，某紡織廠向政府部門申請建筑許可證，建設職工宿舍樓。經相關部門批準，宿舍樓得以建成，其土地為國有劃撥土地，性質為工業用地。其后，紡織廠按職工工齡長短、貢獻大小、崗位任職等綜合情況，將職工宿舍以福利性集資住房形式分配給職工居住。1996年，海安縣在深化國有、集體企業改革，推進企業產權制度改革過程中，將宿舍樓列入改制剝離的資產范圍，未列入改制范圍。

劉某、周某夫妻原系紡織廠職工。1994年，二人通過福利分房的方式取得了上述職工宿舍房屋中的一套。2016年6月8日，劉某、周某與張某簽訂房屋轉讓合同，約定劉某、周某將前述職工宿舍出售給張某，售房總額14.5萬元?？紤]到市場房價多變，房價的漲跌不予追究。因為該房屋為無產權證的單位集資房（小產權），劉某、周某承諾全權代表房屋共有人出售此房，承擔該合同法律責任以及經濟責任，若干年后，因政策原因或單位原因需變更產權，劉某、周某無條件協助張某，不得違約。同日，劉某、周某出具收條，證明房款已全部結清。不久，張某實際入住該房屋。

遭遇拆遷心態失衡

2018年，該房屋所屬區域列入拆遷征收范圍。紡織廠為此出具一份說明：本次拆遷，同意該福利分房由職工享受，由拆遷指揮部按規定對房屋所有權人進行補償安置。拆遷過程中，拆遷指揮部為推進拆遷工作，按拆遷政策與張某簽訂了房屋搬遷補償協議，補償款比原買賣合同約定的14.5萬元價格高出不少。劉某、周某得到消息，心態難以平衡，一紙將張某告上法庭。

庭審中，原告劉某、周某訴稱，由于原告劉某、周某一直誤認為案涉房屋無建設許可、無用地規劃許可，為此在雙方當事人簽訂的房屋買賣合同中明確約定，案涉房屋為無產權證的單位集資房、小產權房。直到拆遷時，原告劉某、周某才得知該房屋辦理了相關手續，屬于大產權房，說明原告劉某、周某在房屋出售時對房屋的產權性質存在錯誤認識，以小產權房的價格出售了大產權房，合同訂立的價格明顯低于同地段有產權證的二手房，案涉合同構成重大誤解。請求法院判決撤銷雙方當事人之間的房屋轉讓協議。

被告張某辯稱，雙方當事人買賣的房屋并非小產權房，小產權房是指建立在集體所有土地上的房屋，但案涉房屋的占地性質為國有劃撥工業用地。案涉房屋自建成到拆遷，其產權性質沒有發生過變化，一直是無法辦理產權證的，只是在拆遷過程中，拆遷指揮部為推進拆遷工作，對案涉房屋以拆遷價格進行了補償安置，盡管比原先買賣合同約定的價格要高，但這是基于當地的拆遷政策，而非基于房屋的產權性質。同時，案涉房屋買賣合同中也特定約定，如果將來產權發生變化，被告劉某、周某也應當無條件協助被告張某辦理過戶，都說明雙方在簽訂合同時對房屋產權性質完全了解，且對其今后可能發生產權性質的變化有所預見。劉某、周某在得知拆遷指揮部以較為優惠的條件進行拆遷后，其要求推翻已經訂立并履行的房屋買賣合同，違反誠信原則。請求法院判決駁回原告劉某、周某的訴訟請求。

海安法院審理后認為，原告劉某、周某就案涉房屋與被告張某簽訂的房屋買賣合同，系雙方當事人真實意思表示，合同內容不違反法律法規的強制性規定，未損害國家、集體、第三人的利益，亦未損害社會公共利益，應屬合法有效。原告劉某、周某均為紡織廠員工，又在案涉房屋中長期居住，不存在其所主張的對房屋性質的誤解。況且案涉房屋是否屬于完全產權性質，本當也是劉某、周某應當了解的事項，相關責任不應推卸給被告張某。事實上，原告劉某、周某出售案涉房屋后一直未提出過異議，直到房屋被較為優惠條件征收后才提起訴求，其行為有悖誠信。據此，原告劉某、周某的訴求請求難以支持。遂依照《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》、《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》的相關規定，做出前述判決。

一審判決后，原告劉某、周某不服，提出上訴。南通中院審理后認為，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，程序合法，應予維持。遂依照《中華人民共和國民事訴訟法》第170條之規定，終審判決駁回上訴，維持原判。